أثبتت حكومة مصر، عبر موافقة مجلس النواب النهائيّة على مشروع تعديل قانون الإيجار القديم، عزمها على إعادة توازن العلاقة بين المالك والمستأجر في القطاع العقاري. يستهدف المشروع تنظيم العلاقة بشكل تدريجي لحفظ حقوق الطرفين، مع تطبيق نظام زمني محدد لإنهاء العقود القديمة منذ سريان القانون. في ما يلي إعادة صياغة شاملة للنص، مع تحليل للفجوات والفوائد وأهميّة هذه التعديلات بمنظور SEO.
أهداف التعديل
1. تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والوصول إلى توازن في السوق العقاري.
2. وضع إطار زمني محدد لانتهاء عقود الإيجار القديم السكني وغيره.
3. ضبط الأسعار تدريجيًا لتتناسب مع قيم السوق الحالية، دون الإضرار بأي طرف.
4. خلق قاعدة قانونية واضحة لإصدار قرارات جمركية وتنظيمية تشمل تقسيم المناطق وإعادة التخصيص.
النص الكامل للمشروع وتفسيره
مادة (1): نطاق القانون
يسري القانون على:
الأماكن المؤجرة للسكن طبقًا لقانون 49 لسنة 1977.
العقارات المؤجرة لغير السكن للأشخاص الطبيعيين، طبقًا للقانون 136 لسنة 1981.
يهدف ذلك إلى شمول جميع التعاقدات السكنية والتجارية القديمة ضمن التعديلات.
مادة (2): مدة صلاحية عقود الإيجار
العقارات السكنية: تنتهي عقودها تلقائيًا بعد 7 سنوات من تاريخ سريان القانون.
العقارات غير السكنية الخاصة بالأفراد: تنتهي عقودها تلقائيًا بعد 5 سنوات من تاريخ السريان.
يُعفى الاتفاق الكتابي بين الطرفين من هذا الإنهاء التلقائي، شرط أن يتم قبل انتهائها.
---
مادة (3): تقسيم المناطق بموجب لجان الحصر
يعتمد تقسيم المناطق على:
1. الموقع الجغرافي (شارع، طبوغرافيا).
2. مواد البناء ومستوى التشطيب ومتوسط مساحات الوحدات.
3. الخدمات والمرافق: كهرباء، مياه، غاز، اتصالات.
4. البنية التحتية: طرق، مواصلات، مرافق صحية وتعليمية.
5. قيم إيجارية سنوية طبقًا لقانون الضريبة على العقارات المبنية (القانون 196 لسنة 2008).
آليات العمل:
تشكيل لجان حصر في كل محافظة بقرار من المحافظ.
إصدار قرار من رئيس الوزراء بتنظيم عمل اللجان.
إنجاز الحصر خلال 3 أشهر، قابلة للتجديد لمرة واحدة بنفس المدة.
نشر نتائج التصنيف في الجريدة الرسمية ووحدات الإدارة المحلية.
مادة (4): تحديد الأجرة والتدرّج السعري
موقف مؤقت (أثناء إنشاء لجان الحصر):
الأجرة الموحدة 250 جنيه شهريًا حتى انتهاء عمل اللجان.
بعد نشر نتائج الحصر:
المناطق المتميزة: 20 × الأجرة القانونية الحالية، بحد أدنى 1000 جنيه.
المناطق المتوسطة: 10 × الأجرة القانونية، بحد أدنى 400 جنيه.
المناطق الاقتصادية: 10 × الأجرة القانونية، بحد أدنى 250 جنيه.
تسدد الفروق المستحقة على أقساط متساوية خلال نفس مدة الاستحقاق.
---
مادة (5): أجور الأماكن لغير السكن
تضاعف القيمة الإيجارية القانونية 5 مرات للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن.
---
مادة (6): رفع الأجرة سنويًا
تُرفع القيمة الإيجارية بنسبة 15% سنويًا، بشكل دوري ومؤكد.
---
مادة (7): شروط الإخلاء
يلتزم المستأجر بالإخلاء في الحالات التالية:
1. انتهاء المدة (7 سنوات للسكن، 5 سنوات لغير السكن).
2. العقار مغلق لأكثر من سنة بدون مبرر.
3. وجود وحدة أخرى مناسبة بحيازة المستأجر.
في حال الامتناع عن الإخلاء:
يحق للمالك طلب أمر بطرد من محكمة الأمور الوقتية.
للمستأجر رفع دعوى موضوعية دون أن يوقف التنفيذ الفوري.
مادة (8): حق التخصيص بشروط
للمستأجر (أو من امتد إليه العقد) الحق في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية من وحدات الدولة، إيجارًا أو تملكًا.
يُقدم طلب مع إقرار بالإخلاء من الوحدة القديمة فور تخصيص الجديدة.
تُفضل الأسر الأولى بالرعاية والمستأجر الأصلي وزوجه ووالديه.
يصدر مجلس الوزراء خلال 30 يومًا من سريان القانون قواعد وشروط التخصيص.
تُطبّق الأولوية وفقًا لمكان الوحدة الحالية، وتراعي الإعلان شروط "المنطقة".
مادة (9): إلغاء القوانين السابقة
إلغاء القوانين 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997 بعد 7 سنوات من بداية تطبيق القانون.
إلغاء أي أحكام تخالف ما ورد في هذا القانون.
مادة (10): النشر والتطبيق
يُنشر القانون في الجريدة الرسمية.
يبدأ تنفيذه من اليوم التالي لتاريخ النشر.
فوائد التعديلات
1. حفظ حقوق المالك والمستأجر عبر إطار قانوني منظم.
2. تحقيق عدالة في السوق العقاري بتدرج أسعار الإيجار.
3. ردع التعاملات العشوائية في الإيجار القديم.
4. تيسير إعادة التوزيع لعقارات الدولة للمستأجرين القدامى.
5. تكريس عامل الجدية القانونية بحلق دائرة الانتهاكات العقارية.